ASSURANCE DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER

+ D’INFOS SUR L’ASSURANCE DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER

Les entreprises professionnelles diagnostiqueurs immobilières ont connu une croissance qui est de plus en plus importante ces dernières années. En effet, ce secteur professionnel diagnostiqueur est un secteur d’activité dont les professionnels représentent un intermédiaire crucial dans l’achat, la vente ou la location d’immeubles.

L’activité de diagnostiqueur immobilier est alors un cadre très risquée vu qu’une petite erreur peut conduire à d’importants désagréments. De ce fait, elles sont soumises à des assurances spécialisées au même titre que les entreprises du BTP aux législations de la responsabilité civile pour s’assurer de sa protection juridique.   L’activité de diagnostiquer est couverte par l’assurance diagnostiqueur immobilier. Elle prend donc en compte les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle pouvant incomber à l’entreprise de diagnostic.

L’assurance diagnostiqueur immobilier est un contrat d’assurance établie par l’article R271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif aux conditions d’établissement du dossier de diagnostic technique. Cette assurance professionnelle est obligatoire  pour toute compagnie de diagnostic qui voudrait avoir la certification.

Cependant, outre l’assurance responsabilité civile professionnelle  diagnostic immobilier ou l’assurance RC pro diagnostiqueur, d’autres assurances sont prises en compte dans le cadre de l’assurance diagnostiqueur immobilier comme l’assurance dommage ouvrage.

1-Assurance diagnostiqueur immobilier : que peut contenir un Dossier de Diagnostics Techniques ?

Construit autour de trois axes principaux, l’objectif principal du Dossier de Diagnostics Techniques ou DDT est de protéger le vendeur et prévenir l’acheteur. Ainsi, il permet  de :

•     Dans le domaine de la santé, son rôle est de prévenir de la nocivité de certains matériaux. Ces derniers étaient utilisés à une époque où ils n’étaient pas encore reconnus nocifs 
•     Dans le domaine de la sécurité, son rôle est de prévenir des risques liés à certaines installations. Il s’agit à cet effet de l’état général du bâtiment. En outre, le milieu géographique et l’état des risques naturels et technologiques sont également classés dans le domaine sécuritaire ;
•     Dans le domaine de l’économie énergétique, sa mission est d’informer le potentiel acheteur des performances énergétiques du bâtiment. Mais, il peut s’agir également de la production de ce dernier en gaz à effet de serre. De façon générale, l’objectif est d’inciter l’acquéreur à une probable remédiation après achat.

Selon l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 et du décret d’application n° 2006-1114 en septembre 2006, les DDT sont fournis en dossier unique par le diagnostiqueur.

Le contenu comprend donc de nombreux types de documents liés aux axes sus énumérés, à savoir la santé, la sécurité et l’énergie.

Quels sont les différents documents d’un diagnostic que peut contenir un DDT ?

1-1-Le diagnostic Amiante

Connu sous le nom de DTA ou Diagnostic Technique Amiante est obligatoire depuis 1999. En effet, l’amiante est la deuxième source de maladie professionnelle en France. Très nocif pour les occupants d’une maison, il est intégré et responsable des risques d’asbestose.

Autrefois, il était utilisé par l’expert immobilier dans la construction pour ses nombreuses propriétés telles qu’anti-acoustiques, isolation thermique, etc. Interdit en France depuis 1997, le DTA est donc obligatoire pour toute construction antérieure et installation intérieure au 1er juillet 1997.

Il s’agit alors  des maisons individuelles et des parties communes et privatives d’immeubles collectifs comme l’assurance bureaux.

 Cela dit, tout propriétaire de bâtiment ayant acquis son permis de construction avant le 1er juillet 1997 est prié de remettre à l’acquéreur le constat de repérage amiante. Cette règle permet donc au propriétaire de s’exonérer de la garantie de vices cachés. Parallèlement, une assurance diagnostiqueur immobilier permettra de dédommager le bailleur ou le vendeur lorsque le repérage serait mal fait 

1-2-Le diagnostics au plomb

Mieux connu sous l’abréviation CREP ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb.  En effet, le plomb est un élément très toxique pour l’Homme, surtout pour les femmes et les enfants. Il est responsable du saturnisme et est anciennement contenu dans les peintures. Cette dernière, utilisée dans les bâtiments, se dégrade avec le temps et laisse échapper de la poussière très nocive pour l’organisme.

Selon les mentions légales de la loi, le CREP est obligatoire pour tout bâtiment  à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. En cas de vente, de promesse de vente ou de location, le propriétaire doit avoir établi le CREP moins d’un an auparavant.

 Cela lui permet en effet de s’exonérer de l’assurance professionnelle de vice caché. En outre, le diagnostic doit être effectué par des professionnels qui sont garantis par une assurance diagnostiqueur immobilier offerts par des compagnies d’assurance.

1-3-Le diagnostic Termites

Plusieurs communes de France sont infestées par les termites. Le diagnostic termite consiste donc à déterminer si une maison se trouve dans une zone à risque.

En effet, les termites sont des insectes détruisant les charpentes des maisons. Le propriétaire demande donc un diagnostic termite avant la vente ou la location de son bien immobilier et obtient un devis gratuit . Ce diagnostic est obligatoire et est régi par la norme NF P 03-201. Donc, la loi impose la souscription à l’assurance responsabilité civile professionnelle à ce diagnostic pour tout bâtiment à usage d’habitation localisé dans une zone à risque.

 Lors du repérage, le diagnostiqueur ne se limite qu’à la recherche des termites. Les résultats du diagnostic termites ont une validité de 6 mois. Après le diagnostic, les résultats sont transmis au nouvel acquéreur du logement. En cas de manquement, le propriétaire de l’immeuble ne peut se voir exonéré de la garantie des vices cachés

1-4-Le diagnostic parasitaire

Souscrire une assurance diagnostiqueur immobilier permet de détecter au sein d’un bâtiment la présence de champignons lignivores ou d’insectes à larves xylophages. Cela consiste à calculer l’humidité du bois grâce à un sondage mécanique et électronique. Elle est souvent confondue avec le diagnostic termite mais sa seule différence est que le diagnostic termites est obligatoire mais le diagnostic état parasitaire est facultatif 

1-5-Le diagnostic sécuritaire de gaz

Le diagnostic gaz consiste à évaluer l’ensemble de l’installation destiné à l’alimentation de gaz. Il est obligatoire, si le bien immobilier est mis en vente ou en location à des installations vieilles de plus de 15 ans.

Le diagnostic effectué par un professionnel accrédité ou par un assureur spécialiste est valide pour trois ans.

1-6-Le diagnostic électricité

L’assurance RC pro diagnostic électricité  consiste à faire le bilan de l’état des installations d’électricité d’un bâtiment avant sa vente. Il a une validité de 3 ans à compter de sa date de réalisation. A compter de  2009, le RC pro diagnostic immobilier électricité  est obligatoire pour tout propriétaire voulant vendre une maison de plus de 15 ans d’ancienneté.

Le diagnostic consiste à cet effet à renseigner l’acquéreur sur l’état et la conformité de l’installation électrique du bien immobilier. Seul un courtier en assurance dans les métiers de la sécurité certifié par le COFRAC est mandaté pour réaliser un diagnostic. En outre, il doit disposer d’une assurance diagnostiqueur immobilier car en cas de défaut de diagnostic électricité, la responsabilité civile et pénale du vendeur peut être engagée. Cela implique alors que le diagnostic doit être bien posé. C’est pourquoi il est indispensable de faire appel à un professionnel 

1-7-La loi carrez

C’est l’assurance décennale diagnostic qui permet d’attester la surface privative d’un bien. Depuis 1996, ce diagnostic est obligatoire et protège les acquéreurs de lots de copropriété. Il impose au propriétaire de mentionner la superficie exacte du bien dans tous les documents relatifs à la vente. Il ne concerne que les promesses de vente, d’achat ou l’acte authentique définitif de vente. Cela dit, les cas d’achat sur plan et de terrain à bâtir ne sont pas pris en compte.

En outre, la loi Carrez ne s’applique pas aux parties d’un logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre comme les garages, parkings et caves. D’où il important de faire appel à des diagnostiqueurs professionnels.

1-8-Le diagnostic Loi Boutin-Surface habitable

En professions libérales, afin de protéger les intérêts des locataires, le diagnostic Loi Boutin-Surface habitable  sert à mesurer la surface habitable d’un logement.

L’objectif principal est :

•         de comparer le montant des loyers pratiqués au m² habitable par rapport à d’autres et de s’assurer du paiement des loyers impayés.
•         d’estimer le montant des factures en énergie par rapport à la consommation en kWh/m²/an.

Due à sa durée de validité indéterminée, la loi Boutin-surface habitable se diffère du diagnostic Loi Carrez. Ainsi l’un ne peut pas remplacer l’autre, et surtout la garantie décennale diagnostic Loi Boutin – Surface habitable doit être effectuée par un diagnostiqueur professionnel.

1-9-Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE est un diagnostic immobilier obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement. Il intervient dans le cadre des métiers de la sécurité  du Plan Climat pour la réduction des émissions de CO2 par 4 d’ici l’année 2050.

Lors de ce diagnostic, le diagnostiqueur classe les biens se trouvant dans le logement selon une note allant de A représentant la meilleure performance à G qui est la performance la plus médiocre. Ainsi, son objectif est d’indiquer la performance énergétique des biens pris en compte. Le DPE est du ressort du diagnostiqueur, et son délai de validité est de 10 ans.

1-10-L’ERNMT ou État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques

L’ERNMT est un document qui permet d’informer aussi bien les bailleurs que les locataires sur les risques présents dans une zone donnée. Ces risques peuvent être naturels comme :

•         les séismes,
•         les inondations
•         les miniers
•         les scientifiques.

 Depuis le 2 août 2018, à l’ERMNT est complété par l’ERP ou État des Risques et Pollutions qui sont tous les deux définis par la directive SEVESO. Par conséquent, nous parlons désormais d’ERNMT-ERP. L’ERNMT-ERP qui est obligatoire et avec une validité de 6 ans.

2- Assurance diagnostiqueur immobilier : le diagnostic immobilier, en quoi consiste-t-il ?

Pendant la vente ou de la location d’un bien immobilier, le propriétaire du logement ou de l’immeuble est obligé de faire intervenir un diagnostiqueur immobilier. Celui-ci évalue l’état du bâtiment et fournit un dossier de diagnostic jouant un rôle important tel que :

•         Le dossier de diagnostic tient compte d’un certain nombre de critères propres à l’objet d’étude.
•         L’objectif de l’opération est de renseigner le nouvel acquéreur ou le locataire sur l’état général du bien qu’il va occuper.

A retenir

•         Dans le cas où le diagnostic est ignoré, le propriétaire est passible de peine d’amende ou soumis à l’obligation  de se remettre aux normes du logement.
•         Dans le cas où le diagnostic est biaisé, il revient à l’entreprise de diagnostic d’assurance tous risques de répondre et de réparer alors le préjudice.

En France métropolitaine, le bilan de l’état du bâtiment est déposé au propriétaire sous le nom de DDT. Ce document sera transmis par le propriétaire lors de la signature de vente ou d’achat au nouvel acquéreur. Mais le DDT se doit de se faire avant la vente ou la location du bien immobilier.

Pour établir le DDT, plusieurs critères sont pris en compte. En conséquence, il dépend des 5 conditions ci-dessous :

•     le type de transaction comme la vente, location ou travaux ;
•     le type de bien tel qu’une maison, un appartement, un commerce, etc. ;
•     la date de construction du bien ;
•     l’implantation géographique du bien ;
•     l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité.

Le DDT doit être toujours confié à un diagnostiqueur professionnel qui bénéficiera d’une certification décernée par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Donc, il est essentiel de retenir que chaque diagnostic posé par le technicien possède sa propre certification ou norme selon l’assurance multirisque professionnelle couverte.

De ce fait, il est crucial de faire appel à une structure de diagnostic compétente et reconnue pour recevoir une garantie financière adéquate à votre chiffre d’affaires.

Aussi, souscrire à une assurance responsabilité civile est important car son  principal avantage, sa globalité est l’exonération du vendeur des risques de vices cachés civile exploitation. Mais surtout l’entreprise de diagnostic sera automatiquement protégée en cas d’erreur lors de son bilan.

3-De nos jours, quel est l’importance du marché des diagnostics  en France ?

Il est fondamental de reconnaître que le  marché des diagnostics connaît une  expansion remarquable en France. Contrairement à la baisse des offres d’assurances, le métier de diagnostiqueur est de plus en plus embrassé. Cela est grâce à un secteur de l’immobilier particulièrement florissant, mais aussi la création de nouvelles lois protégeant les acquéreurs.

En guise d’exemple, au cours de l’année 2006, on constate près de 2,5 millions de diagnostics réalisés. A part les promoteurs immobiliers, les mairies et les collectivités locales font également appel aux diagnostiqueurs professionnels. Leur formation qui dure au plus 2 mois n’est en réalité soldée par aucun diplôme. Néanmoins, les aspirants peuvent se faire délivrer un certificat par une structure compétente.

Le diagnostic immobilier est fortement conseillé et est obligatoire avant la vente de tout bien immobilier en France. Cela se fait dans le but de renforcer la sécurité des résidences et de diminuer les taux d’accidents domestiques. D’où dû aux risques élevés relatifs au domaine du diagnostic, les entreprises doivent obligatoirement souscrire à une assurance diagnostiqueur immobilier qui représente à cet effet la meilleure alternative.

4-Pourquoi souscrire à une assurance diagnostiqueur immobilier ?

L’assurance diagnostiqueur immobilier est une assurance responsabilité civile destinée spécifiquement aux entreprises de diagnostic. L’article L271-6 du Code civil de la construction et de l’habitat oblige ces compagnies  d’y souscrire.

Ainsi, toute entreprise de diagnostic a l’obligation de réparer le ou les préjudices, lorsqu’elle est responsable de dommages dans l’exercice de ses activités et cela se fait selon les conditions générales et les clauses inclus dans le contrat. Généralement, ces dommages sont dus :

•         à des erreurs,
•         des omissions,
•         des négligences,
•         des imprécisions,
•         des pertes
•         des vols de documents.

Ainsi, en application des articles 1382 et 1147 du Code civil, l’entreprise de diagnostic à obligation de réparer le préjudice causé à autrui et ces lois le protège et l’aide à y faire face au cas où des dommages sont constatés. De même le bailleur ou vendeur est tenu d’établir un diagnostic immobilier en vue de faire un bilan de l’état général du bien à l’acquéreur.

•         Si tout est profitable pour l’acquéreur, l’assurance diagnostiqueur immobilier soustrait les entreprises de diagnostic de menace de fermeture. Cela est ainsi car les risques imprévisibles dans ce métier sont trop nombreux et c’est la cause principale du montant excessivement élevé des assurances dans ce domaine.

5-Quel est le montant de l’assurance diagnostiqueur immobilier ?

Le métier de diagnostiqueur immobilier est un métier à risque car une entreprise de diagnostic immobilier peut être victime de différents types de désagréments dont les coûts sont tout le temps exorbitants. De ce fait, il est important de rappeler que le préjudice reproché à l’entreprise diagnostiqueur peut ne pas être causé par elle-même. Il peut s’agir donc :

•         d’une entreprise sous-traitée,
•         de la défaillance d’un logiciel de travail
•         d’un collaborateur extérieur.

Dans n’importe quel cas, c’est la responsabilité de l’entreprise diagnostiqueur qui est en première lieu mise en cause.

6-Existe-t-il d’autres assurances pour les entreprises de diagnostic ?

L’assurance diagnostiqueur immobilier n’est pas la seule assurance ayant la capacité et la possibilité de protéger les entreprises de ce cadre. En effet, il serait plus idéal pour les sociétés de diagnostic immobilier de souscrire également à d’autres types d’assurances comme :

•         l’assurance des biens assurance qui est primordiale si l’entreprise de diagnostic officie dans ses locaux. Elle permet alors de couvrir les risques potentiels extérieurs comme les incendies, les inondations ou les vols.
•         L’assurance des pertes d’exploitation qui est nécessaire en cas de sinistre. Ainsi, elle permet à l’entreprise sinistrée de couvrir ses besoins fondamentaux en attendant de retrouver un fonctionnement normal.
•         L’assurance des risques informatiques qui est une assurance couvrant les frais engagés  en cas de perte, d’endommagement des ordinateurs, des bases de données, mais également des frais de reconstitution. Cette assurance est de ce fait primordiale pour les entreprises de diagnostic qui devront dépenser en moyenne entre 1000 à 1500 euros pour l’acquisition de logiciel de travail,  et entre 1500 et 2000 euros pour l’achat de matériels informatiques.

 Cependant, certaines structures proposent des assurances diagnostics immobiliers assez complètes à leur clientèle dans l’espace client. Il revient alors à l’entreprise de diagnostic de bien étudier et de choisir le meilleur contrat d’assurance pour leur compagnie. 

7-Illustration et cas pratique de quelques cas où une entreprise de diagnostic est mise en cause

Lors de la vente d’un immeuble X, l’assuré plus précisément l’entreprise de diagnostic émet un avis de conformité. Malgré cela, au cours de travaux de réfection entrepris par l’acquéreur, le chantier est arrêté pour désamiantage. Et l’acquéreur attaque le promoteur immobilier en justice. Mais l’acquéreur échappe à la garantie de vice caché grâce aux documents de diagnostics certifiés.

Ainsi dans ce cas-là, c’est la responsabilité de l’assuré qui est mise en cause. Il est de ce fait pourrait être poursuivi par le promoteur, afin d’obtenir une indemnisation des frais consécutifs au retard des travaux.

Un diagnostiqueur remet à un bailleur un rapport de performance énergétique sur son immeuble. Le rapport est noté D en lieu et place de B suite à une erreur de frappe. Le bailleur manque plusieurs de ses ventes à cause de cette mauvaise note. Une contre-expertise démontre plus tard que la note normale était B. D’où dans ce cas, le diagnostiqueur est tenu de payer les dommages et intérêts dus à son client car il est prouvé que son erreur a entraîné des lourdes conséquences pour le client et pour son entreprise en question.

Les exemples sont légion, ainsi que les cas de jurisprudence. Mais régulièrement, ce sont les entreprises de diagnostic qui paient le lourd tribut. Ces dernières années, de nombreuses entreprises de diagnostic ont été retirées de leur assurance RC professionnelle par leur assureur. Cela est dû principalement à une souscription basée sur une prime trop basse par rapport à la réalité du risque.

Pour conclure, de nos jours, en France, la souscription à une assurance diagnostiqueur immobilier est régie par l’article R. 271-2 du code de la construction et de l’habitation. Le montant de la garantie fixé par les assureurs diagnostiqueur immobilier et allant à partir de 300 000 euros en minimum. En outre, le montant annuel pour une assurance diagnostiqueur immobilier est de 500 000 euros.