+ D’INFOS SUR LES ASSURANCES VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est une technique qui consiste essentiellement à acquérir un bien en cours de construction. Il s’agit en d’autres termes d’acheter un logement qui n’existe pas encore (programmes immobiliers). La maçonnerie fait effectivement partie des travaux soumis aux garanties décennales. Comme c’est le cas pour d’autres transactions immobilières, l’achat sur plan est risqué. Autant la VEFA est avantageuse, autant elle expose l’acquéreur à des risques non négligeables. Heureusement que cette forme de transaction immobilière est soumise à des réglementations strictes, ce qui permet d’assurer la rentabilité de votre investissement. En souscrivant une assurance VEFA, vous protégez votre logement neuf (maisons neuves / programmes immobiliers neufs) contre d’éventuels dommages. Qu’est-ce que la VEFA ? Qu’est-ce que la garantie d’achèvement VEFA ? Qui doit souscrire l’assurance VEFA ? Quelles sont les autres assurances pour accompagner une vente en l’état futur d’achèvement ? Comment se porte le marché de la VEFA en France ? Retrouvez ici la réponse à toutes ces questions et quelques conseils pratiques pour réussir votre investissement locatif. 

Définition de la VEFA

La VEFA est un contrat par lequel un acquéreur s’engage auprès d’un promoteur à acheter un bien immobilier en chantier, donc qui n’existe pas encore. En général, le choix se base essentiellement sur le plan. En pratique, vous trouvez un plan de construction qui vous attire, et la signature du contrat est dédiée pour réserver le bien qui deviendra vôtre dès qu’il est matérialisé. De son côté, le vendeur s’engage à livrer le bien une fois qu’il est achevé. Peu importe les conditions, le promoteur immobilier doit veiller à vous livrer un bien qui correspond exactement à la description initiale (le plan). En outre, il s’oblige à mener seul toutes les démarches en respectant le délai de livraison.

Selon les dispositions de l’article 1601-3 du Code civil, le vendeur doit transférer immédiatement la propriété du sol et des constructions existantes du bien concerné. En d’autres termes, l’acquéreur n’a pas besoin d’attendre la fin du chantier pour devenir propriétaire du bien immobilier. Au contraire, il le devient au fur et à mesure que les travaux évoluent. Par conséquent, il effectue le paiement de manière progressive en tenant compte de l’avancée du chantier. Depuis 2003, la VEFA est renforcée par la loi Duflot. Cette législation vient en effet mettre un terme aux abus constatés dans le passé en offrant une protection efficace à l’acheteur. La loi encadre la vente en l’état futur d’achèvement et exige une assurance VEFA avec une demande de garanties complémentaires.

Créée par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 portant sur les ventes d’immeubles en construction, la VEFA a rapidement gagné l’intérêt des investisseurs. Aujourd’hui, c’est l’une des techniques les plus utilisées par les promoteurs immobiliers. Grâce à ce dispositif, un acheteur peut devenir progressivement propriétaire d’un bien qui l’intéresse, mais qui n’existait pas encore. Si la VEFA n’est pas interdite aux collectivités publiques, elle pose cependant certains problèmes, et il vaut mieux se couvrir avec une assurance VEFA.

Comment fonctionne l’assurance VEFA ?

Comme l’indique son nom, la vente en l’état futur d’achèvement porte sur un logement en cours de construction. Avant toute transition, un contrat de vente doit être conclu par les deux parties. En signant ce document, l’acheteur s’engage à acquérir le bien tandis que le vendeur s’oblige à le lui livrer dans le temps prévu. En général, le contrat de VEFA porte certaines mentions obligatoires, à savoir :

• Une description précise et détaillée du bien concerné ;
• Le prix de vente ;
• Les modalités de paiement ;
• Une copie de l’attestation de la GFA avec le nom de la compagnie d’assurance ;
• Le délai de livraison exprimé en trimestre ;
• Le règlement de copropriété s’il s’agit d’un logement collectif se trouvant dans une suite d’immeubles.

D’une manière générale, la conclusion d’une VEFA se fait en plusieurs étapes. S’agissant d’une transaction immobilière, l’intervention d’un officier public est indispensable. Mais, avant d’en arriver là, les deux parties doivent d’abord élaborer un contrat de réservation sur dépôt de garanties. Le promoteur présente sa GFA, pour rassurer l’acheteur de ce que le bien réservé sera achevé à temps, quelle que soit la situation. De son côté, l’acquéreur verse un dépôt de garantie pour assurer l’achat du bien qu’il a réservé.

Après ces étapes, l’acheteur et le vendeur devront se rendre devant un notaire pour signer l’acte authentique afin d’entériner l’acte de vente. Ensuite, commence le paiement échelonné réparti comme suit :

• 35 % du montant total à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la pose de la toiture ;
• 95 % à l’achèvement des travaux ;
• les 5 % restants seront versés lorsque le logement sera mis à la disposition de l’acquéreur.

Enfin, l’acheteur fera une visite sur le site pour vérifier si le bien achevé ne présente pas de défaut de construction ou de vice caché. Selon les résultats de cette visite, on procèdera aux travaux de finition qui représentent la dernière étape avant l’emménagement.

L’assurance VEFA est-elle obligatoire ?

En raison des incertitudes qu’elle présente, la VEFA demande rigueur et vigilance de la part des deux parties. Dans une telle transaction immobilière, les dangers encourus par l’acheteur sont énormes. Livraison d’un bien non conforme aux descriptions initiales, défaut de construction, vices cachés sont autant de menaces qui perturbent parfois le marché de la vente en l’état futur d’achèvement. C’est pourquoi il est recommandé de souscrire une assurance VEFA pour protéger son investissement. Avec votre assurance VEFA, il suffira de contacter votre assureur pour bénéficier de son assistance afin de faire face aux éventuelles réparations.

Lorsqu’un bien cédé en VEFA présente de vice, la responsabilité du promoteur est souvent engagée. À son niveau, ce dernier se retournera vers l’entreprise qui a conduit les travaux afin de situer les responsabilités. Peu importe la taille du problème, rechercher les responsables d’un dommage n’est jamais une mince affaire. Parfois, la procédure peut s’étendre sur plusieurs mois. Que faire pendant ce temps si vous ne disposez pas d’une assurance VEFA qui permettra de financer les réparations en attendant le dénouement de la situation ?

Toutefois, il est à savoir que l’assurance emprunteur est indissociable du crédit immobilier. Aussi, en cas de quelconques dommages, il est fort important (mais non obligatoire) de souscrire une garantie de parfait achèvement pour assurer la perfection de votre logement sous tous les aspects.

Qui doit souscrire l’assurance VEFA ?

Compte tenu des risques de la vente en l’état futur d’achèvement, il est impératif au promoteur de souscrire une assurance VEFA pour mieux faire face aux éventuels dommages. En effet, les risques liés à la construction sont énormes et peuvent survenir à n’importe quel moment. Si le vendeur traite directement avec les intervenants du chantier, il est considéré au plus comme un maître d’ouvrage et au moins comme un maître d’œuvre. Dans ces cas, sa responsabilité sera engagée en cas de sinistre. C’est pourquoi il doit souscrire une assurance VEFA pour couvrir les dégâts.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, il est préférable de confier la maîtrise de l’ouvrage à des constructeurs spécialisés et la maîtrise de l’œuvre à un cabinet d’architecte. En tant que spécialistes du domaine, l’intervention de ces personnes dans la réalisation de votre projet permet de minimiser les risques. Néanmoins, les professionnels contactés devront souscrire chacun les garanties nécessaires pour vous permettre de sécuriser votre chantier. 

S’il arrivait que vous constatez des malfaçons après réception des travaux, vous pouvez encore faire intervenir les constructeurs pour la réparation des dommages. Il suffit pour ce faire d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception aux professionnels concernés. S’ils ne réagissent pas à temps, vous pouvez saisir leur assureur pour payer les réparations.

En pratique, la VEFA diffère légèrement d’une vente classique. En effet, dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur investit pour un achat sur plan, ce qui comporte des risques énormes. Néanmoins, la VEFA offre des avantages non négligeables. En général, acheter un bien en VEFA, c’est bénéficier :

• d’une assurance dommage ouvrage qui favorise le remboursement immédiat ou la réparation express de tout sinistre survenant dans les 10 ans qui suivent l’achèvement des travaux ;
• d’une construction qui répond exactement aux exigences actuelles de l’immobilier neuf ;
• de privilèges fiscaux (l’exonération de la taxe foncière pendant deux ans selon la zone par exemple) ;
• des frais notaires réduits ;
• etc.

Quand souscrire une assurance VEFA ?

Si l’assurance VEFA offre de nombreux avantages, elle doit être souscrite à temps pour être valable. D’une manière générale, il est indiqué de souscrire cette assurance bien avant l’ouverture du chantier. C’est d’ailleurs une condition indispensable pour prétendre à une indemnité en cas de sinistre. En l’absence de cette assurance, il reviendra au promoteur de mobiliser les moyens nécessaires pour faire face aux réparations dans un meilleur délai. Autrement, il s’expose à des ennuis judiciaires, et les sanctions peuvent être lourdes.

Quelle que soit la taille du bien à céder en VEFA, vous devez savoir que votre responsabilité peut être impliquée en cas de dégâts. C’est pourquoi il convient de prendre les précautions nécessaires pour se prémunir au mieux contre les dommages. Ainsi, vous sécurisez le contrat de VEFA et augmentez la confiance de l’acquéreur. En outre, vous assurez la rentabilité et la pérennité de votre activité en tant que promoteur immobilier.

La garantie d’achèvement VEFA

Avant de conclure un contrat d’achat en VEFA, la garantie financière d’achèvement est l’une des pièces que vous devez vérifier. Il s’agit en effet d’une couverture qui vous assure que le bien immobilier pour lequel vous investissez sera effectivement achevé et à bonne date. En cas de non-souscription de cette garantie, il sera impossible de conclure l’acte de vente. D’après les dispositions de l’article L261-1 du code de la construction et de l’habitation, tout promoteur est tenu de fournir une GFA à son acquéreur. Depuis le vote de la loi du 1erjanvier 2015, la garantie financière d’achèvement est devenue un élément incontournable dans toute procédure de VEFA.

Bien qu’elle soit une garantie complémentaire, la GFA est souvent demandée en même temps que l’assurance VEFA et l’assurance dommage ouvrage. Elle doit donc être souscrite avant le lancement des travaux. Précisons toutefois qu’elle intervient uniquement en cas de défaillance financière du promoteur. Si tout se passe bien, vous pouvez ne pas avoir à recourir à cette garantie avant de satisfaire l’acheteur.

L’obtention de la garantie financière d’achèvement permet au promoteur de céder en amont l’ouvrage qu’il fait construire sans attendre la fin des travaux. Mais, il ne commence par percevoir que lorsque le chantier est effectivement lancé. En souscrivant une GFA avant le démarrage des travaux, le promoteur peut bénéficier d’un crédit immobilier pour la réalisation du chantier. Généralement émise par un assureur ou une banque, cette garantie extrinsèque assure un bon déroulement du chantier. Elle permet en effet au promoteur de bénéficier d’un financement, au besoin, afin d’honorer son engagement vis-à-vis de l’acheteur. À noter que cette garantie prend fin automatiquement lorsque les travaux sont terminés !

Qui paye la garantie d’achèvement VEFA ?

Dans la plupart des cas, le prix d’une garantie financière d’achèvement varie entre 0,60 et 1,15 % du coût TTC de vente. Pour définir cette prime, les institutions financières basent leur calcul sur plusieurs facteurs (apports en fonds propre, taux de la précommercialisation, références du promoteur et des autres intervenants, etc.). Peu importe sa forme, la GFA constitue une véritable aide à la concrétisation d’une vente en l’état futur d’achèvement.

En général, la garantie financière d’achèvement s’impose au maître de l’ouvrage. Il peut s’agir du promoteur immobilier, du constructeur ou du vendeur. Dans tous les cas, elle est indispensable pour donner à l’acquéreur la certitude que rien n’entravera l’achèvement des travaux. Retenez cependant qu’il ne s’agit pas d’un contrat d’assurance et que les primes payées ne sont pas soumises à la taxe sur les contrats d’assurance.         

Comment activer la garantie d’achèvement VEFA en cas de défaillance du promoteur ?

Vous êtes maître d’ouvrage. Vous avez déjà conclu l’acte authentique de vente. Malheureusement, vous êtes confronté à des difficultés financières qui risquent de provoquer un arrêt du chantier. Ne vous inquiétez pas. Votre garantie financière d’achèvement peut vous donner un coup de main. Il suffit de contacter votre compagnie d’assurance pour bénéficier d’un financement afin d’achever la construction pour satisfaire votre client. Grâce à cette garantie, l’acquéreur peut percevoir un dédommagement de la part de votre assureur afin de pouvoir terminer ses travaux.

Pour faire jouer la garantie financière d’achèvement, l’acquéreur doit mettre en demeure le promoteur défaillant en lui fixant un délai pour achever le chantier. Si ce dernier ne réagit pas, l’acheteur peut alors faire intervenir un huissier pour constater la cessation du projet et pour évaluer le reste des travaux. Ensuite, l’acquéreur se fera le devoir de contacter des professionnels qualifiés pour estimer le coût du reste des travaux. Enfin, l’assureur du promoteur interviendra pour faire une proposition de dédommagement. Si l’assurance VEFA et la GFA sont souscrites par le promoteur, c’est bien l’acquéreur qui en bénéficie en premier lieu.

Les garanties obligatoires à souscrire dans le cadre de l’assurance VEFA

La VEFA est une forme de transaction immobilière qui offre de nombreux avantages. Pour l’acquéreur, cette méthode permet par exemple d’acheter un logement entièrement personnalisable. Pour le promoteur, vendre un bien immobilier en mode VEFA permet de rentabiliser son investissement. Mais, pour profiter pleinement de la vente en l’état futur d’achèvement, il existe des garanties obligatoires à souscrire. Sans ces dernières, le maître de l’ouvrage s’expose à des risques importants pouvant avoir de lourdes répercussions. Parmi les couvertures indispensables dans le cadre de l’assurance VEFA, la GFA est une référence. Pourtant, elle n’est pas la seule. Il existe encore d’autres assurances qui permettent de sécuriser le projet.

Selon que vous êtes vendeur, constructeur ou promoteur, votre responsabilité peut être engagée en cas de sinistre. Si vous faites construire un logement à céder en VEFA, vous n’intervenez normalement pas in situ pour la réalisation des travaux. En revanche, lorsque vous agissez à la fois comme maître d’ouvrage et maître d’œuvre, votre nom peut être cité quand il s’agira de situer les responsabilités en cas de survenue d’un problème. C’est pourquoi il convient de souscrire une assurance constructeur non-réalisateur pour couvrir votre responsabilité. En l’absence de cette couverture, vous vous exposez à des sanctions pénales. Parmi les autres assurances obligatoires dans le cadre d’une assurance VEFA, on peut citer les suivantes !

L’assurance dommage ouvrage VEFA

Sachant que le secteur de l’immobilier est souvent influencé par des risques considérables, il est important de souscrire une assurance dommage ouvrage en plus de l’assurance VEFA. Il s’agit en effet d’une garantie qui permet de rembourser rapidement tous les frais qui font l’objet de la décennale. En tant que garantie obligatoire, elle prend effet dès la livraison du chantier et est valide pour 10 ans.

Grâce à l’assurance dommage ouvrage, votre assureur rembourse les réparations pour les vices ou malfaçons. L’acquéreur n’a donc pas besoin de dépenser pour corriger les défauts de construction qu’il constate sur son logement neuf. Il lui suffit de notifier les dommages au promoteur et de saisir son assureur qui se chargera de faire réparer les dégâts ou de vous rembourser ce que vous aurez dépensé pour le faire.

L’assurance RC promoteur

Encore appelée assurance responsabilité civile maître d’ouvrage, cette assurance constitue une solution efficace pour la pérennité de votre activité. En tant que promoteur immobilier, votre mission est complexe et demande que vous soyez bien couvert. En ajoutant une assurance RC promoteur à votre assurance VEFA, vous bénéficiez d’une couverture complète en ce qui concerne votre responsabilité civile.

Peu importe la taille du projet sur lequel vous intervenez, retenez qu’il est capital de souscrire une assurance RC promoteur dans le cadre d’une assurance VEFA. Ainsi, vous vous donnez toutes les chances de protéger votre responsabilité civile contre toutes sortes de sinistres. En cas d’implication dans un dégât, votre assurance responsabilité civile maître d’ouvrage interviendra pour couvrir l’ensemble des risques liés à votre profession de promoteur immobilier.

L’assurance tous risques chantiers

Catastrophes naturelles, fausses manœuvres, défauts de construction, détériorations, négligences, vandalisme, vols d’équipements sont autant de facteurs qui peuvent perturber l’achèvement d’un bien à céder en mode VEFA. En fonction de la taille du problème, la conclusion de l’acte de vente peut être perturbée. Pour éliminer les risques et assurer un parfait achèvement des travaux, il est recommandé de souscrire une assurance TRC au même moment que l’assurance VEFA. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une couverture complète en cas de sinistre.

En pratique, l’assurance tous risques chantiers permet d’apporter une garantie pour sécuriser les travaux. Il s’agit en effet d’un contrat sur-mesure que le promoteur souscrit pour garantir en tout, sauf les dégâts accidentels susceptibles de perturber l’achèvement du chantier. Elle s’impose également à tous ceux qui interviennent directement ou indirectement sur le chantier.

Quelques statistiques sur la VEFA en France

Après une période de récession, les ventes en l’état futur d’achèvement ont repris leur croissance depuis 2010. Cette forme de transaction immobilière intéresse de plus en plus les grands investisseurs. C’est d’ailleurs ce qui justifie le nombre croissant de logements neufs en France. En 2012 par exemple, les 212 000 m2 de projets livrables étaient pour la plupart commercialisés d’avance. En 2013, les livraisons mises en chantier représentaient 760 000 m2.

En Province comme en région Île-de-France, on constate une hausse du nombre des VEFA. D’après les données de la fédération des promoteurs immobiliers, le nombre total de logements neufs vendus sur réservation entre le premier semestre 2016 et le premier semestre 2017 s’élèverait à plus de 150 000. En outre, les prix de vente en l’état futur d’achèvement augmentent en moyenne de 1,6 %, ce qui motive les entreprises de promotion immobilière à poursuivre leur activité avec sérénité.

D’après la même source, les acquéreurs préfèrent de plus en plus investir dans l’achat d’un logement en cours de construction. Si cette solution leur permet de personnaliser le bien réservé, elle permet également de profiter d’une flexibilité dans la procédure d’acquisition du logement. Le paiement étant échelonné en fonction de l’avancée du chantier, l’acheteur peut mieux planifier l’achat. Par ailleurs, la quasi-totalité des logements proposés en VEFA répond aux nouvelles exigences en ce qui concerne la préservation de l’environnement. En plus d’être d’une qualité irréprochable, ces biens immobiliers sont protégés par une assurance VEFA.

En résumé, l’assurance VEFA permet de sécuriser les ventes en l’état futur d’achèvement. Cette forme de transaction immobilière est en effet influencée par des risques considérables, et il est important de prendre les précautions nécessaires pour s’offrir une protection complète afin de minimiser les dégâts.