GARANTIE D’EXÉCUTION DES VRD
La Garantie d’exécution des VRD pour qui ? L’aménageur est autorisé à vendre les lots soit après constat de l’achèvement des équipements prévus au programme de travaux, soit par anticipation avant la réalisation de tout ou partie des travaux prescrits, ce qui est souvent. Il doit alors fournir une garantie bancaire d’achèvement des travaux VRD (Garantie d’exécution des VRD) ou consigner une somme correspondant aux travaux restant à exécuter.
Cette garantie d’achèvemenet des VRD ou garantie de bonne exécution des VRD dépend de l’article R.442-14 b du Code de l’Urbanisme.
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ETAPE 1
Consitution du dossier Garantie d’exécution des VRD
- Questionnaire Garantie d’achèvement VRD dûment complété
- Statuts et K Bis de la société
- Le cahier des charges
- Les plans de lotissement
- Liasse fiscale et comptes annuels le cas échéant
- Présentation des associés et des opérations déjà réalisées
- Etat patrimonial des associés
- Arrêté du permis d’aménager ou de lotir
- DROC (Déclaration d’ouverture de chantier)
- Justificatifs de la propriété du foncier
- Plan de financement
- Justificatifs de fonds propres
- Rapport d’étude de sol
ETAPE 2
Conditions de la garantie d’exécution des VRD
- Montant: à partir de 35 000 €, jusqu’à 5 000 000 €
- Taux: 6% flat, sur le montant de la garantie émise (minimum 1 600 €)
- Contre-garanties requises: desposit (en moyenne 20%) et caution solidaire
ETAPE 3
Choix de l’assureur et Mise en place du dossier
- choix de la meilleure offre (minimum 3 offres proposées)
- signature du bon pour accord
- signature des contrats
- signature de la fiche information & conseil
- paiement de le prime à l’assureur
- envoi des originaux par la poste
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Définition des travaux de VRD
Les travaux de VRD servent à viabiliser des terrains et ainsi à les rendre aptes à accueillir des ouvrages d’habitation ou professionnels. Ces travaux sont réalisés par le lotisseur, aussi appelé aménageur foncier, qui achète les terrains en vue de les revendre à des promoteurs immobiliers ou constructeurs. Les travaux de VRD comprennent donc les travaux de voiries et les travaux de réseaux divers. En premier lieu, les travaux de voiries sont les travaux visant à la création de zones de stationnement de véhicules ainsi que de voies de circulation pour les piétons et véhicules à proximité des bâtiments. Les travaux de réseaux divers ont pour objet l’installation des réseaux auxquels seront raccordées les constructions placées sur les terrains : réseaux d’eau, de gaz, de télécommunications, d’électricité…
La Garantie d’exécution des VRD est-elle obligatoire ?
La GFA Voiries et Réseaux Divers n’est pas rendue obligatoire par la loi dans toutes les situations. La garantie VRD n’est alors obligatoire que pour les lotisseurs vendant par anticipation des terrains viabilisés, c’est-à-dire avant l’achèvement des travaux.
Même dans ces conditions, les lotisseurs peuvent échapper à l’obligation. Ils doivent pour cela consigner les sommes nécessaires à la réalisation des travaux restant. Le dépôt de fonds se substituera alors à la Garantie d’exécution des VRD.
Le but de ces deux possibilités étant d’assurer à l’acquéreur que les travaux de viabilisation seront achevés. Quoi qu’il en soit, une des deux possibilités doit être mise en œuvre pour que le lotisseur soit autorisé à vendre ses parcelles par avance.
Dans le cas où le lotisseur vend ses terrains viabilisés après l’exécution totale des travaux, aucune des deux dispositions n’a lieu d’être
Différences entre les VRD primaires et secondaires ?
On distingue deux types de travaux de Voiries et Réseaux Divers : les VRD primaires et les VRD secondaires. La différence entre ces deux types de VRD réside dans le moment de leur réalisation. Ainsi, les VRD primaires sont réalisées avant que la construction n’ait lieu sur le terrain. Au contraire, les VRD secondaires sont réalisés après que la construction de l’ouvrage n’ait pris place sur le terrain. Il s’agira alors de travaux comme le raccordement au réseau d’assainissement, ou plus généralement à tous les réseaux. Le lotisseur n’est donc qu’en charge de la réalisation des VRD primaires, c’est ensuite le constructeur ou le promoteur qui se chargera des VRD secondaires
Qui souscrit la garantie d’exécution des VRD ?
La GFA Voiries et Réseaux Divers doit être souscrite par le lotisseur vendant les terrains viabilisés. Il souscrit à cette garantie au bénéfice de ses clients
Le Permis d’aménager et la GFA VRD
Le permis d’aménager doit obligatoirement être délivré avant que des travaux de VRD ne puissent être réalisés sur un terrain par un aménageur foncier. Il s’agit d’un acte administratif autorisant la réalisation de certains travaux, notamment d’aménagement d’aires de stationnement, de lotissements… Ce permis doit être demandé par le lotisseur auprès de la mairie de la commune sur laquelle se situent les terrains à aménager. Pour cela, l’aménageur doit compléter le formulaire cerfa n°13409*04 et le transmettre à la mairie, accompagné de certaines pièces justificatives.
La décision de la mairie sera ensuite communiquée dans un délai de 3 mois. Tant que le permis d’aménager n’a pas été délivré, les terrains viabilisés ne peuvent être vendus par anticipation. Etant donné que les terrains ne peuvent être vendus avant l’obtention du permis d’aménager, la GFA VRD n’est pas nécessaire à l’obtention du permis. Si le lotisseur souhaite vendre ses terrains par anticipation, la GFA Voiries et Réseaux Divers doit donc être obtenue après que la mairie ait accepté de délivrer un permis d’aménager et avant que les ventes ne commencent
A quoi sert la garantie d’exécution des VRD ?
La garantie d’exécution des VRD sert à la fois à protéger les acquéreurs de terrains viabilisés et à optimiser la trésorerie des aménageurs fonciers.
Le rôle principal de la GFA Voiries et Réseaux Divers est donc de protéger les acquéreurs de terrains viabilisés contre le risque de non-achèvement. Autrement dit, les acquéreurs sont assurés que l’ensemble des travaux d’aménagement foncier seront achevés. En toute logique, cette garantie ne concerne que les acquéreurs ayant acheté des terrains avant que les travaux de VRD ne soient terminés ou même débutés.
Pour le lotisseur, la garantie d’exécution des VRD permet une vente anticipée des terrains viabilisés. En effet, grâce à la garantie VRD, le lotisseur peut vendre ses terrains avant la réalisation de l’ensemble des travaux ou bien même avant de les commencer. Cela lui permettra alors de bénéficier d’une avance de fonds pour financer la réalisation des travaux.
Concrètement, le garant fournissant la garantie d’exécution des VRD se substituera au lotisseur pour financer les travaux de viabilisation restant à faire en cas de défaillance du professionnel
A quel moment faut-il souscrire la garantie d’exécution VRD ?
La garantie d’exécution des VRD doit être souscrite avant la vente des terrains. Si elle ne l’est pas l’aménageur foncier ne peut vendre ses terrains avant d’avoir réalisé l’intégralité des travaux d’aménagement.
La garantie peut autant être obtenue avant le démarrage des travaux que pendant les travaux. Le moment de souscription dépend uniquement du moment de la vente et non pas du déroulé du chantier